限购三年 佛山商住用地新增1624万平方米

　　商业地产观察之二

　　3月18日，佛山限购已达3周年。限购这3年来，佛山住宅和成交稳中有升，整体表现平稳。与住宅市场的“淡定”截然不同的是，佛山的商业地产这3年来出现了爆发式增长，以大型零售商业体和写字楼作为主要业态构成的大型商业综合体的供应量在之前的基础上翻了一番。

　　本报记者近日从佛山国土部门获得权威数据，据统计，过去三年佛山共推出商住用地1624.01万㎡，按照商业地产配套占总体量的10%到15%的比例计算，在限购三年里，佛山新增的商业用地至少在162万㎡以上。在限购政策不变的情况下，未来佛山商业用地的供应还将递增，佛山商业地产该何去何从，考验着开发商的智慧。

　　【商业地产井喷】：商业地产供应量翻了近一倍

　　最近这三年来，很多佛山人都感觉到佛山正在发生翻天覆地的变化，尤其在禅桂中心区，大型购物中心、写字楼鳞次栉比。近日，本报记者对禅桂中心区的商业体做了摸底调查。据本报记者统计，仅禅桂中心区的商业综合体就超30个，在建及拟定商业地产面积(主要含购物中心以及写字楼)达到413.3万㎡。

　　其中，季华路和千灯湖板块又是商业地产项目的“集中区”。据本报记者统计，在长约10公里的季华路，沿线已经布局了13个购物中心，10余个写字楼项目。在千灯湖板块，已开业的购物中心虽然只有保利水城和南海广场，但南海万达广场、南海创鸿城和平洲怡丰城今年都会相继开业，购物中心的面积将接近60万平方米，是之前库存22万平方米的近3倍。此外，该板块也集中了万达中心、华南国际金融中心等近10个写字楼项目。

　　限购三年来，尤其是2013年，佛山的商业地产项目出现井喷式发展。据佛山市地产行业协会的统计，目前全市在营综合商业体(含购物中心和写字楼)约237万㎡，在建及规划的综合商业体则达到了934万㎡。据高力国际统计，在2011年之前，佛山写字楼新增面积每年仅以10万㎡以内的速度增长；而2011年之后，写字楼的新增供应每年均超过10万㎡，到了2013年新增供应达到94万㎡；同样，购物中心的库存量在2011年之前仅维持在150万㎡左右，但到了2013年，购物中心的整体库存量达到了280万㎡，比限购之前翻了近一倍。

　　擦边球产品商业公寓掀起投资新浪潮

　　除了购物中心以及写字楼等商业项目在过去三年集中爆发之外，商业地产的另类产品公寓也在去年成为楼市“热点产品”。去年上半年，南海万达的SOHO公寓开售，两栋公寓共计2000套SOHO产品，两次开盘均在2小时内迅速被消化。

　　目前，佛山公寓主要集中在中心城区，以禅桂两区的季华路、千灯湖一带居多，开发商也爱在地铁口做公寓。公寓面向的人群是高级白领，目前佛山一房一厅公寓租金可达1200~1800元/㎡。而中心城区公寓单价普遍在1万元/㎡以上，部分产品价格高至1.8万元/㎡。由于面积不大，公寓的总价也不算高，即便是资金实力不够充裕的人群，也可投资。

　　商业公寓虽然是商业地产性质，但是在产品设计上打了擦边球，宜商宜居，既可办公又可以居住，因此受到投资者的青睐。去年万通国际开盘时，1.3万元/㎡的售价加上地铁口的区位优势，让项目极具吸引力，有投资者一次性购入几十套。从事广告、美容行业的吴女士向记者透露，去年自己不少企业家朋友投资公寓，有人一口气在南海万达广场买了6套公寓，准备用来出租或办公。

　　【凭什么火】：投资者多了 商业项目多了 商住用地多了

　　限购令的实施，最大的功效体现在住宅的投资通道被堵上了。部分市场资金开始把目光投向了商业地产，于是造成了商业地产市场成交活跃。

　　投资者：商业地产成投资主渠道

　　可以说，限购令把商业地产变为了投资者主要的投资渠道。同时，在城镇化进程的大背景下，佛山的商业地产已经从传统的商铺向城市综合体转变，宜商宜居的公寓、写字楼项目在短时间内上市，造成了佛山商业地产市场繁荣景象。

　　记者查阅南海区房地产协会有关统计数据，2013年上半年南海区新建商品房合同登记销售额为172.44亿元，而商业、金融和信息用房销售就达到了21.01亿元，占总体销售额的12%，可见交易非常活跃。

　　开发商：两条腿走路更稳健

　　近年来房企开始走上了规模化经营的道路。三年前还一直坚持只做住宅不做商业的万科地产，在佛山两个核心项目南海万科广场、佛山万科广场布局了公寓、购物中心、写字楼等商业业态。作为世界500强企业绿地进入佛山的扛鼎之作，禅城绿地中心也有一定体量的零售商业和写字楼……越来越多的开发商进入综合体领域。

　　在这些商业项目中，尤其是购物中心，开发商不愿只扮演开发者的角色，而是以经营者的姿态角逐佛山商业。这与地产商平衡经营、长期发展的理念有关。平衡经营的模式规避了单向经营的风险，国内不少开发商采取“两条腿”走路的方式，销售与租赁“两手抓”。“住宅的开发和销售受政策的影响很大，风险性高，反而是商业地产，拥有持续的资金回报，这也是地产商要两条腿走路的重要原因。”业内人士李先生说。

　　政府：政策鼓励促商住用地增加

　　佛山的商业地产项目井喷，与土地供应有最直接关系。记者从佛山市国土部门了解到，2011年~2013年，全市商住土地的供应量直线上升。三年下来累积土地供应量为3331.34万㎡，商住用地占所有土地总供应量的48.7%。其中，商住土地包括商业用地和居住用地。“商业地产占商住用地的比例最低为0，最高为40%。”佛山市国土部门有关负责人表示，住宅的密度一般是30%，商住一体的项目，一般会把首层至2层做商业，平均下来，商业地产占到立体空间的10%到15%之间。按照这样的比例计算，把商住用地全部视为商住一体项目，那么，保守估计这三年来，佛山的商业用地供应量至少在162万㎡以上。事实上，在这些数据中，有些用地是纯粹的商业用地，那么，佛山的商业用地供应量会远超过162万㎡这一数据。

　　该负责人表示近年来对于商业用地的推出量确实在增加，而此举则与限购和地方政策鼓励有关系。“前两年佛山市实施限购政策，商业地产是不限购的，所以商业资金大量涌入；同时，与住宅一次性回收资金不同，商业土地由于有租赁税收等资金可不断回收，政府对于商业地产的鼓励也多一些。”该负责人告诉记者。

　　【业界声音】：商业项目利于拉动城市消费力

　　针对限购之后出现商业地产项目井喷的情况，业内人士有褒有贬。目前，市场上流行的一个声音是：商业项目太多了，存在过剩危机。南海广场有关负责人称，就目前佛山的人口规模，商场多了点。保利水城副总经理欧雨珊也认为，商业体过剩已成定局。

　　但是也有人有不同观点，印象城总经理林文彬以季华路举例说，尽管商业项目大多扎堆在这里，但目前季华路沿线重点推进的项目中，高端写字楼、都市型产业的发展，必然会为佛山引入不计其数的就业群体。季华路上的商业综合体目前来说可能是过剩的，但长期来看，决定城市综合体是否过剩的因素是城市的消费力，如果佛山发展得快，流动人口尤其是高素质的流动人口增多的话，这些商业综合体的消化是不用担心的，如果流动性消费不足，经过竞争后肯定会有一些退出商业地产的舞台，而留下来的才是真正有利于城市发展的。曾在新加坡商业购物中心工作多年的彭先生认为，佛山的GDP总值高达6700多个亿，几百万方的零售商业体量对佛山而言并不夸张。以新加坡为例，目前新加坡常住人口500多万，跟佛山常住人口的规模大体相当，但新加坡的购物中心更多，因此，佛山未来的商业前景仍然可观。但是，需要注意的是，新加坡是经过了30多年的发展才有了现在的商业规模；但佛山这个市场似乎是同一时间爆发了这么多的商业体，近几年发展迅猛，因此可能会迎来一轮洗牌。

　　2011年-2013年佛山市土地供应表

　　2011年，佛山市土地总体供应量为831.75万平方米，其中商住土地有306.33万平方米，占土地总体供应量36%。

　　2012年，佛山市土地总体供应量为1164.65万平方米，其中商住土地为551.12万平方米，占土地总体供应量47%

　　2013年佛山市土地总体供应量为1334.94万平方米，其中商住土地为766.56万平方米，占土地总体供应量57%。