太湖国际董事长王国庆：下调存款准备金率对房地产影响不大

　　2011年沈阳限购令出台，二环之外的房价随即上升迅猛。那么，身处限购之外的太湖国际在这一年中的销售有着怎样变化？采取了怎样的营销方法？一旦取消限购，房价会有一个怎样的走势？近期，存款准备金率的下调是不是房地产取暖的信号？对此，新浪乐居专访太湖国际董事长王国庆。

　　新浪乐居：2011年是国家政策对房地产调控比较严厉的一年，我们太湖国际楼盘是在2环之外，也正是限购之外，您觉得调控政策对我们的楼盘有没有影响？

　　王国庆：调控政策已经持续了很长时间，沈阳调控政策对我们楼盘是没有影响的。因为我们不在限购之内，反而是一种促进。2010年虽然有很多调控政策，但是我们全年的销售还是比较好的。限购令出台以后，真正的市场停止了，房地产下降了是在10月份以后。10月之前我们的销售很好，包括十一黄金周。其实我觉得政策的影响仅占了50%，关键是购买心理的影响，很多大的楼盘纷纷采用降价的措施，对购买预期是有影响的，抑制了购买信心，我觉得这是一个阶段性的。

　　新浪乐居：对于我们2环以外的房子，我们可不可以做一个这样的推测，限购抑制了市区的购买力，反而对2环外的房子是一种促动？

　　王国庆：据我了解，10月份之前市内的房子销售也没有下降，也没有降价，滞销现象也不是很多，有一点影响吧。单纯从限购角度看对房地政策是不是显灵了，我觉得不一定。主要还是购买信心，这是阶段性，对于购买信心的打击是非常大的。

　　新浪乐居：对此，我们太湖国际采取以怎样的措施？

　　王国庆：我们大部分房源已经销售结束了，只剩很小一部分，从公司的角度来看还没有必要采取强销的措施。

　　新浪乐居：那我们今后推房将是一个怎样的节奏？

　　王国庆：等我们把房子盖好后循序渐进，我们的房价比沈阳房子的均价还要低一些，我觉得这种价位的产品我们将它造好了物有所值，我觉得销售是没有问题。

　　新浪乐居：我们下一个阶段推盘是什么时间？

　　王国庆：明年4、5月份。

　　新浪乐居：是为了躲过这个“寒冬”吗？

　　王国庆：不，我们感觉压力不大，我不知道其他开发商怎样，可能由于拿地面积很大或者急于回笼资金的开发商压力会很大。

　　新浪乐居：王总，那您怎样看待限购政策？因为就在上周央行三年来首次啊下调存款准备金率，很多人认为这可能是一个市场的信号，今后整个政策会趋松，对地产来讲是好事。

　　王国庆：其实下调存款准备金率是为了缓解中小企业的资金压力。因为CPI已经控制住了，如果不增加市场流动性，中小企业的资金压力会很大。我们做房地产的人对房地产比较敏感，银行开发贷款、按揭贷款控制非常严，表明没有钱出来。现在调整后是银行松了一口气，对房地产的影响应该不会很大。也许在房贷上宽松一点。

　　新浪乐居：对购买信心是不是有一个提升？

　　王国庆：我们客户50%的人，我认为是感觉不到。很多是居住性，拆迁款去买房子这是一部分。另外一部分是投资性，投资性也没有资金压力。我们的房子都是先期销售的，我觉得释放任何一个经济信息，都说与房地产相关有点牵强，可能只有做地产的人这么去想。

　　新浪乐居：对于限贷的步步趋紧，对于中小开发企业的净资产利率是大考验大，中小开发企业会不会因此出局？

　　王国庆：怎样划定中小房企的界限我不是很了解。但据我所知所有降价的楼盘，所有抛售的楼盘都是上市公司和国企。目前我知道包括绿城、龙湖、万科都是大的房企，我恰恰看不到中小企业。我觉得中小房企这两年进入市场是抢占了一个先机，有足够的资本储备。而许多国企、大型房企反而资金压力很大，这次绿城如果不是中投去救它，我觉得它的压力是最大的，这是资金方面。第二个方面中小房企不会大批的囤地。第三个方面中小房企的影响力，即时它降价了也不会影响到大面积的市场。所以综合起来我认为中小房企压力是不大的。真正压力大的大型房企，因为囤了很多地，开发面积又多，每年都有资金回笼的任务，所以他们要采取措施。我知道房地产合并的每年都有700、800家，这是很正常的事情。恰恰大的房地产企业就要面对并购、兼并。

　　新浪乐居：你怎样看沈阳现在的房地产市场？

　　王国庆：沈阳目前的房价与同等城市相比还是比较低的，我说的是相对，要结合地区人口，地区收入。沈阳房价大幅度下挫的可能性也是很小很小。对于沈阳的房价现在很多老百姓都在观望，等一等看看能不能降下来，我觉得可能性不大，沈阳房价这两年的增幅是非常大。就算政策持续下去，购买信心收到影响，降幅也应该不会很大。因为很多地区在逐步完善，例如道义地区，明年地铁有可能通车，华强文化主题公园，盛京医院的开工，很多大学的进入。浑南地区，有全运会的支持，城市南移的预期。房价下降的可能性不大。

　　新浪乐居：我们试想一下限购停止，如果2012年限购全部取消了，房地产是怎样一个变化？

　　王国庆：对一个开发商而言，有人总想房价暴涨开发商乐到什么地步。从企业角度来看，一个暴力企业的生存不会太长。沈阳如果限购取消了房价会不会大幅度增长反弹，或者报复性增长，我觉得从目前的政策松口度来看不会太大，除非憋到一定程度。对开发商而言房价的上涨肯定是受益者，但从我个人而言我不希望房价过快上涨，同时我也反对暴跌。那么现在的状况不跌下去怎么办，应该随着经济的健康发展逐步去消耗掉，在3、4年前，那时房价是2000多元，还有很多人认为贵，刚参加工作，外来沈阳打工。贵与便宜是相对的不是绝对的。

　　新浪乐居：我们都知道太湖国际的营销策划在这个圈里都是非常有名的，你们对于明年的营销策划有没有怎样一个部署？

　　王国庆：营销必须在好房子的基础上，如果房子不好光靠手段是不行的，但是房子盖好了没有销售策略也不行，它是相辅相成的，我们总共64万平，现在的销售应经达到80%、90%，我们在不断地投入园区。做广告是阶段性的，比如说用驴做大奖，请芙蓉姐姐来PK美女。包括我们的一些广告策略，我们差不多都是与时俱进的，我们刚开始叫“蒲河岸江南情”。我们在讲我们这个地方我们的规划。第二个阶段，当时道义地区建设的非常快，但当时道义没有高层建筑，所以我们叫“腾龙伴碧水笑傲北金廊”。在金融危机的时候，很多人告诉我不能再盖房子，盖房子卖不出去，政府觉得应该多开工，那时我们的广告词就是“铁肩担道义睿智汇新城”。建设和繁荣一个地区我们应该首当其冲，我们搞的活动都上了央视。那么这两年时间我们的广告都是“城市向北太湖最美。”始终都用这个广告。我们首先打知名度，然后打美誉度，现在这个阶段就更实在一些，告诉人家确实是太湖最美，因为在我心里，从我们的产品，从园区规划，到客户服务，在同一个地区是非常好的。老百姓认可我们的房子可能不是因为我们广告做得好，尽管我会把宣传看的份量很大，但是老百姓买房子他都是精挑细选，对一个普通工薪阶层而言买一个房子真是一辈子的事。那么，另外一个挑剔的群体比如说投资他更要慎重，买了这个房子一定要升值。所以我们首先把心思定位在我们的产品上，一定要把产品做好。我们做好产品后怎么样才能让大家知道，就要靠我们的产品影响力，靠口碑去传播。这就是我的整个经营思想和理念。

　　新浪乐居：您整个的营销思路是从大的区域到项目本身，从大到小，从面到点。今后如果有新的产品推出是不是会沿着这个思路，还是另有创新，做的更细、更深？

　　王国庆：我们刚开始进入时有地区压力，因为刚开道义地区的周边配套很不成熟，所以我们要打影响力，做了很多特殊的营销模式，我么叫事件营销。在推出新的产品，营销肯定会更加丰富，如果产品给我信心，我的营销策略是不拘一格。

　　新浪乐居：如果我们试想一下2012年市场环境还是很不理想，我们还会推出新的产品吗？

　　王国庆：其实对一个开发商而言，什么叫“危机”，有危险就有机会，我的思路就是这样，金融危机来临的时候很多人不让我盖房子，但是我想机会来了，因为大家都不盖，我盖的产品就会成为稀缺资源，所以我开发面积很大，整个金融危机时候整个道义地区就我盖房子，当形式好转的时候就我有房源卖得出去，我有逆向思维。

　　新浪乐居：现在的市场环境与2008年的很相似吗？

　　王国庆：没有2008年那么危机，如果调控政策太多，到了一定阶段国家也会有压力。国家不会把整个经济打下去，房地产产业和国民经济息息相关，对未来预期很看好。