中国银行10月11日发布的第四季度《中国经济金融展望季报》称当前和未来一段时间我国经济失速风险正在加大，房价拐点将至。而中国青年报社会调查中心的在线调查显示：47.2%的人认为明年自己所在城市的房价会继续上涨。随着各地政府限贷、限购、限价政策的出台，明年房价会怎样变化，成为社会关注的焦点。

    受动荡的市场环境影响，2011年苏州楼市波澜起伏。近日，苏州古城区多家楼盘因降价幅度较大遭到老业主狠砸售楼处，开发商愁了，这到底是降好还是不降好？该如何有效把握新老客户之前的利益关系？怎样才能有效促进房地产市场有序、健康地发展？本期爱房网高端访谈栏目特邀请苏州致远国际企业发展有限公司总经理助理、致远国际大厦项目负责人贺玥先生来一起探讨房地产市场的今天和明天。

    爱房网：如果用一个字来形容您对2011年房地产市场的感受，您会用什么词？

    贺总：等。因为现在政府、开发商、购房者都在十字路口左右徘徊。政府在等出台的这一系列楼市调控政策对房地产市场的规范产生了多少影响，以确定下一步调控计划；住宅开发商在等待国家调控政策的进一步明朗，国家调控政策是更严厉还是有所松动将直接决定开发商下一步的走向。购房者也在等，等政府调控，等开发商降价，在有媒体搬出了 “楼市拐点将至”的论调之后，“小降”已然不能打动购房者买房的心，总觉得降了以后还能再降，所以还是在等。

    苏州致远国际企业发展有限公司总经理助理、致远国际大厦项目负责人贺玥

    爱房网：目前房产市场降声一片，那么致远国际有没有受到市场影响？

    贺总：全国有不少大型开发商对部分房源进行降价，不排除他们资金链出现问题。但我更多的认为是业绩的考核。其实大开发商根本不缺钱，他们缺的是业绩。像万科、恒大这些上市公司，为了销售业绩、完成年底的指标，在某些城市不得已对部分房源进行降价措施。实际上，有些楼盘的降价只是“假摔”的一种表象，通过把“暗降”转为“明降”的方式，将原来的各种促销手段更加公开化、明朗化、清晰化。

    目前市场情况下，致远国际的价格是属于稳中有升，没有降反而是升的。因为住宅购买受到限制，很多具有投资眼光的人把投资方向往商务性的写字楼、商铺上滚动，再加上我们区域的优势——科技城的核心板块，区位价值决定了致远国际大厦价格的不降反升。

    爱房网：您怎么看待，某些楼盘降价后买过房的业主闹事儿的这一现象？

    贺总：砸售楼出的行为是非常不理智的。砸了，开发商也不可能把钱退给购房者，因为这违反了合同法的精神。就算开发商有心想把钱还给购房者，也不符合财务流程。从司法程序上看，房价下跌导致经济损失是不能得到赔偿的，房地产置业本身就是一项存有风险的商品交易，这一点业主应有所了解。而且房子如果是自己住，是刚需，价格升跌和他们就没有什么关系。现在要砸要闹的，除了炒房者没有其他人。房价在某种程度上就是被炒房者推高的，这部分人是最应该被制约和调控的对象。

    爱房网：苏州园区某一楼盘对外推出保值承诺书后，不少楼盘开始竞相效仿，您是怎么看待保值承诺书的？

    贺总：这只是一个促销手段，其中很多用词还是值得斟究的。《保值承诺书》是开发商和购房者之间一对一签署的，它只承诺卖给该购房者的这一套房不会降价。打个比方说：你的房子已经买了，那么开发商就不能再把房子卖给第二个人，所以你购房的那套房是不可能降价的，

    至于其他房源是否会降价出售，与你是没有任何关系的。而且现在都是一房一价，每套房源的价格都因位置、楼层、朝向、户型的不同而有差额，没法进行对比。

    爱房网：处在目前房地产市场的多事之秋，用户观望情绪越来越浓，您会觉得现在购房用户难以把握吗？开发商会不会因为蓄水期惨淡而捂盘？
 
    贺总：现在的购房用户肯定是很难把握的，一方面有能力的开发商对前期购房者在精神上给与一定的安抚，如赠送家电、装修基金、车位等。另一方面，开发商通过各种促销手段吸引新客户，但“小降”已明显不能吸引观望者的目光，所以现在的住宅市场可以用“低迷”二字来形容。

    如果开发商真的捂盘，第一要考虑资金是否吃得消。现在的开发商要么在银行有贷款，要么进行信托，每年的利息都要给的，若果真的捂盘，肯定不能承受这么高额的利息。其次，房管局规定不能捂盘，领到预售许可证之后必须上报并出售房源，这些都是没办法规避的。唯一的办法就是拖延工程进度，但这会使得开发商的经营状况非常糟糕。所以，捂盘是业内的一个调侃。

    爱房网：您觉得上海出台“限降令”对楼市调控有什么实际意义么？苏州出台“限降令”的可能性大么？

    贺总：之所以会有“限降令”，是因为上海很多开发商降价与购房者矛盾激化，政府提出“限降”的其目的是为了缓和两者之间的矛盾。但降价领头羊的万科副总裁肖莉曾明确表示表示，受政策调控和供求关系的影响，未来一年房价有下调压力，但不可能出现20%的降幅。所以说“房价降幅超20%，需要重新备案”的这一条文对楼市调控并没有任何实际意义。

    而且“限降令”的出台无形中给市场、给民众某种信号：政府并不希望房价下降，房价还会报复性上涨，调控终将走回头路。一旦市场上形成房价继续上涨的心理预期，“限降令”将变成“涨价令”。 所以和“限降令”相比，倒不如将“差价补偿”条款列入购房合同，既科学合理又符合市场规律。

    苏州是限涨不限降的。根据今年3月份苏州出台的楼市限涨令，开发商申报房价后，一年内不得涨价，但是对于开发商自愿降价，降幅在多少，并没有规定。这主要是因为苏州作为一个经济发达的二线城市，地价和房价水平相对较为合理，自住型需求占比较大，房价涨幅空间尚有；其次城镇化进程的加快以及地方消费能力的提升使得更多资金逐渐流向房地产市场。即便在国家如此严厉调控之下，苏州各楼盘仍然只是小幅打折促销，甚至有一些项目在逆势涨价，这些特定的环境因素决定了苏州限涨不限降。

    爱房网：您觉得2012年4-6月，楼市有可能回暖吗？

    贺总：购房者有一个买涨不买落的心理，很多人会认为楼市继续下行，就会继续观望，那么到年底之前会挤压一批刚性置业者。从近期各地楼市表现来看，虽然国家尚未放出信息，但房地产政策已然出现松动迹象，所以不排除2011年限购令结束后，地方政府逐渐采取松动策略，放松“限购”、“限贷”，届时这部分刚性置业者的需求量就会在2012年爆发。

    当然楼市的回暖并不意味着房价会水涨船高，更多的是回归到一种健康的状态，不是由投资客掌控楼市，而是由真正的需求主导市场的前进方向。我们国家有一句古话叫“居者有其屋”，这是自古中国人对房子的一种渴求，希望给予家人一种安定、富足的生活，非常现实，而投资客的撤离可以留下更多的房源满足刚需，这是一个好现象，也是政策调控的目的之一。

    其次，退一步说，楼市也许不能回暖，甚至还有可能面对更严峻的市场形势，对于开发商来说利益损失多少会存在，但是建立一个良性、健康的市场环境在现今形势下显得更为迫切，国家的调控就是为了让房产业能够持续、健康、科学的发展，我们不会只顾眼前利益而放弃长远利益。

    爱房网：致远国际在2012年是否会考虑网络方面的推广？您怎么看待互联网在房产营销中的价值？

    贺总：现在的社会是一个互联网时代。对于年轻一代购房人来说，他们没有这个时间和精力每天跑到各大售楼处去了解情况，最直接的反应就是打开电脑，上网搜寻。这个时候，哪些楼盘的信息最先呈现在他们的显示器前就显得十分重要了，所以我们致远一直没有放松过网络方面的推广。

    就我个人而言，我觉得互联网在房产营销中的价值主要体现在两方面。一是受众群广。随着购房者学历、受教育程度的不断提高，从互联网上了解房地产公司、房地产项目的比例在逐渐提高。据有关调查表明，购房者的决策受网络的影响在逐渐高于售楼处广告、报纸广告、电视广告和户外广告。二是房地产网络营销的广告成本比较低。网络广告与报纸广告、电视广告相比，其费用是最低的，这也使得开发商愿意选择这种网络营销模式。在未来的网络营销发展模式中，我个人比较期待利用互联网与消费者进行商品交易的BtoC模式能迅速成长。

    爱房网：您对爱房网的产品与服务有什么样的意见或建议？

    贺总：爱房网的精准营销效果确实不错，在产品开发上具有自己的独特性和差异化，能帮助开发商解决“卖”的问题。目前苏州爱房网在业内的知名度和口碑都已经不错，但在受众间的影响力还有待提高。所以我觉得爱房网下个目标应该是与一些有影响力的广告公司、传媒公司、活动公司倾力合作，通过包装和推广将爱房网的品牌打出去。这样爱房网具有了自己的品牌影响力以及忠实的受众后，也就具备了更多的竞争力。 当然我们也希望爱房网能继续独树一帜，为开发商提供更多的又价值、有效果的网络营销新模式。

    总结：2012年的楼市路在何方？谁也不敢妄加评论。11月19日人民大学经济研究所发布的《中国宏观经济分析与预测报告》指出，明年3季度中央政府可能逐步放松“限贷”，然后放松“限购”，但房地产下行仍是调整的基本模式。但土地价格一直飞涨，房价成本越来越高；国际能源不断上涨，钢铁、建材、石材价格都在上涨，促使房屋建造成本越来越高；还有更多复杂的因素在左右着房价的走势。路在何方，我们拭目以待！