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北京2016年上半年楼市三大热源
时间:2016/6/23 14:23:27 作者:蒋梦惟 浏览次数:9475 文章来源:北京商报
  6月将过,北京房地产市场2016年上半年表现也都有了定数。日前,多家房地产分析机构都发布了1~6月北京(楼盘)房地产市场盘点报告。虽然各家统计数据略有出入,但整体来看,土地市场维持高热导致新房成交高端化趋势加深;二手房市场成交触顶回落;商住房市场火爆上涨已成为上半年北京市场的三大趋势。
  土地高烧推动新房豪宅化
  此前多年,业界总将土地市场形容为躲在楼市背后的隐形推手。在各界都不断将房价高企的成因归咎于土地成交价格过高的背景下,2016年上半年,北京的土地市场明显放慢了节奏。
  根据北京市国土局官网公开数据显示,上半年,北京已成交涉及住宅性质土地仅7宗,比2015年同期减少将近一半。即便如此,多位分析师对于上半年北京住宅土地市场仍然用“持续高热”来形容。究其原因,主要由于上半年成交的涉住宅性质用地屡次创下地块所在区域楼面价新纪录。“以往罕见的"面粉贵于面包"的现象在北京已经开始趋于常态化。”中原地产首席分析师张大伟表示。而北京商报记者也进一步统计发现,虽然2016年上半年,北京成交涉及住宅性质用地同比减少了四成多,但成交总额却仍高达209.71亿元,同比仅下降了一成左右。
  业内表示,土地频繁高价成交还势必会抬高人们对于同期新房成交价的预期。中原地产研究部统计数据显示,截至目前,2016年北京新房成交单套总价在300万元以内占比仅为46.8%,而2015年同期,这类住宅成交占比还高达61.1%,总价高于1000万元的新房成交占比更是高达11.1%,同比增长5.3个百分点。
  二手房触顶回落
  相比土地、新房市场,北京的二手房成交却在上半年经历了更为“坎坷”的命运。
  对于走势,伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖这么描述:自3月全市二手住宅网签量到达顶点之后,市场已经连续两个月降温,进入6月以后,降温幅度出现明显扩大。甚至有业内人士将北京现阶段的二手房市场热度形容为正历经“断崖式下跌”。
  数据显示,6月第二周,北京二手住宅成交量仅1887套,网签量环比降幅高达61.2%,达到2016年以来的最低水平。但就在3个月前,3月中上旬的北京还曾出现过周网签量7721套的成交高峰,月总网签量高达32009套,环比上涨111.3%,相比之下,现在的周均成交量几乎相当于当时日均成交量。
  对此,链家研究院李巧玲分析表示,从供给端来看,随着3月购房需求大量释放,消费者也在进一步回归理性,入市需求的持续减少,导致价格的博弈空间有所增大,“二手住宅市场均价回落一方面是由于结构性因素导致,另一方面也说明市场正在回调”。
  对于后市,胡景晖预测,未来北京二手房市场交易量还将持续走低,而价格也可能将逐步止涨,部分区域的部分楼盘或将迎来价格的回落。
  商住市场政策性火爆
  近期,商住房成交情况再次成为公众关注的焦点。由于受到各项政策及相关传言的影响,上半年,北京商住类房屋成交起伏明显。但即便如此,有机构公布的数据显示,截至目前,2016年北京商住市场刷新了历史成交纪录,签约套数已突破3万套,并首次出现商住类房屋签约数量超过一般住宅的情况。
  而据亚豪君岳会统计显示,自6月6日门头沟暂停商住房网签起,9天时间北京商办类产品共签约87.55万平方米,签约货值高达227亿元,相当于正常月份的全月成交量。亚豪机构市场总监郭毅认为,虽然最终北京市住建委出面辟谣,但这几轮传言刺激集中成交,使得商住市场出现重大突破。
  张大伟分析称,商住房产生的主要原因是一般住宅房源的稀缺、高端化,叠加土地供应结构郊区化以及商业办公类需求不足。因此,有专家表示,除通州外,目前北京其他区域此类房屋成交价格相对平稳,从供应量看,根据土地供应结构预测,商住房的潜在供应量甚至可能会超过商品房。而张大伟表示,国家最新出台的租赁政策有利于商住房的去库存,可能会推动部分库存的商住房转入租赁市场。
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